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come valutare un immobile ed una casa consigli utili
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Come valutare un immobile ed una Casa: Consigli Utili

Come valutare un immobile ed una Casa: Consigli Utili – Sei intenzionato a vender o comprare casa, ma non conosci il metodo per valutare l’immobile? Sei nel posto giusto, perché oggi voglio spiegarti come puoi valutare un immobile e stabilire un buon prezzo per acquistare casa.

Gli immobili vengono stimati tramite un determinato processo, che richiede molta preparazione ed esperienza, ma anche una grande conoscenza del mercato immobiliare, specialmente in relazione al periodo storico-economico in cui stiamo vivendo.

Diversi sono i fattori che entrano in gioco per la vendita o l’acquisto della casa, proprio come la crisi finanziaria che perdura da qualche anno e che ha fortemente scosso il valore del mattone. Per poter capire qual è il valore della casa che intendi vendere o acquistare, devi affidarti a un esperto in materia, ossia un esperto agente immobiliare, che abbia la facoltà di offrire una giusta valutazione dell’immobile, e che soprattutto si sposi coerentemente con l’attuale realtà economica.

Per capire qual è il miglior modo per valutare un immobile, ci sono due metodi specifici:

  • metodo di stima diretto o sintetico
  • metodo di stima indiretto o analitico.

Il primo metodo, risulta più chiaro e realistico. Dunque, pone le sue basi sul postulato della permanenza delle condizioni, ciò vuol dire:

  • tutte le operazioni di stima si svolgono a seconda delle condizioni note al momento in cui si svolge la stima;
  • le operazioni di stima viene svolta tenendo presenti i cambiamenti che risultano oggettivi, in quanto sono causati da tendenze permanenti e strutturali del mercato immobiliare;
  • tutte le operazioni di stima non considerano le forze e le tendenze transitorie e contingenti.

Ciò significa che, per poter stimare adeguatamente un immobile, è necessario basarsi sulle cose oggettive e constatabili, ed escludere dalle proprie stime proiezioni e ipotesi di dubbia certezza.

Per quanto concerne il secondo metodo, questo si basa sull’attualizzazione del reddito netto o lordo e quello ordinario per un determinato numero di anni. Tuttavia, il metodo analitico per calcolare il valore della casa, è poco utilizzato.

Insomma, il metodo che più viene utilizzato per la stima di un immobile, è proprio quello diretto, in quanto si basa sull’analisi dei prezzi di mercato. Grazie a questo metodo, dunque, è possibile effettuare una stima più credibile del proprio immobile. Questo metodo, inoltre, si basa su fasi importanti che permettono di conoscere il modo migliore per valutare un immobile:

  • raccolta dati storici di transazioni di beni immobili simili al proprio;
  • formulazione del giudizio di stima dell’immobile personale.

In questo caso, bisogna dar riferimento a ogni bene immobile che è stato sottoposto a compravendita e che risulti essere conforme al proprio immobile per diversi aspetti, come: tipologia, anno di costruzione, contesto. Per quanto riguarda i prezzi di queste transazioni, questi si riferiscono all’operazione di stima. Generalmente si giunge a un prezzo al metro quadrato che viene moltiplicato per la superficie dell’immobile stesso.

In un caso del genere, tramite l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) possiamo identificare il tipo di immobile a cui siamo interessati e il contesto geografico e urbano in cui è inserito.

Voglio darti un altro consiglio per capire come valutare un immobile: mi riferisco alle caratteristiche proprie dell’immobile, che vanno a influenzare notevolmente la stima finale dell’immobile scelto. Dunque, se si desidera stimare un immobile che si trova a Roma, occorre far riferimento al mercato del posto e non a quello di un’altra città, di un’altra regione.

Valutazioni principali per la stima:

  • periodo di costruzione dell’immobile;
  • valore storico oggettivo;
  • bene isolato e indipendente con giardino o appartamento condominiale;
  • stato di mantenimento dell’immobile.

Ma non sono solo questi i fattori che incidono sulla determinazione del valore dell’immobile. Infatti, ci sono altri numerosi fattori che non rientrano nei criteri generali, ma hanno una certa importanza riguardante il calcolo del valore del bene. Dopo l’identificazione dell’insieme di appartenenza dell’immobile, vengono considerati altri fattori, quali:

  • appartamento condominiale al terzo piano, c’è l’ascensore? Nel caso in cui ci fosse, in che epoca è stato installato? Qual è la sua capienza?
  • attico, qual è la vista panoramica di cui è possibile godere?
  • Sono presenti delle finiture interne che possono aumentare il valore dell’immobile?
  • si tratta di un immobile dalla posizione strategica?
  • l’abitazione si trova in una zona con del verde e servizi?

Guida all’acquisto di un immobile: Cosa valutare?

Hai deciso di comprare casa? Sai che devi tener in considerazione molti aspetti per la tua scelta? Per prima cosa, infatti, devi valutare con maggiore cura l’abitazione, ma è importante verificare ogni particolare finanziario. Acquistare casa e diventare il proprietario di tale immobile, davvero un passo molto importante da fare e deve essere eseguito con sicurezza e attenzione.

La prima cosa da fare per acquistare casa in tutta sicurezza, consiste nel richiedere la documentazione al venditore.

Infatti, sia che tu voglia acquistare casa tramite agenzia immobiliare, sia far da solo e affidarti direttamente al venditore, devi assolutamente richiedere la copia dell’atto di provenienza al soggetto che ti venderà la casa. Con il termine atto di provenienza, facciamo riferimento al titolo che gli ha dato la possibilità di poter vendere casa. Quindi, occorre procedere con la richiesta della visura catastale e della mappa dell’appartamento.

Spesso nella pratica l’abitazione è gravata da contratto di mutuo e sull’immobile viene iscritta l’ipoteca che deve essere eliminata prima della firma dell’atto. A causa dell’ipoteca, il notaio non ha la possibilità di proseguire con la compravendita immobiliare, per questo motivo è opportuna la preventiva cancellazione.

Per acquistare casa in tutta sicurezza, bisogna persino farsi mostrare l’estratto degli ultimi tre verbali condominiali di assemblea ordinaria e straordinaria. Ciò è necessario poiché all’interno potrebbero essere state prese delle decisioni che in determinati casi non si possono bloccare per il futuro venditore dato che per le decisioni stabilite risponde soltanto il vecchio proprietario.

Potrebbero esserci anche delle condizioni d’uso dell’abitazione che non sono in regola con le proprie necessità e, di conseguenza, potrebbero abbassare il prezzo di vendita. Seppure possa trattarsi di un aspetto del tutto soggettivo non imputabile a colui che vende, la decisione spetta sempre e soltanto all’acquirente.

È possibile acquistare casa in totale sicurezza, sempre se vengono adottati i giusti accorgimenti. Quindi, per avere tutto sotto controllo ed evitare di avere brutte sorprese alla fine, per comprare casa devi sapere che le caratteristiche dell’immobile debbano essere conformi alle norme di legge.

Sappiamo bene che quanto sia indispensabile disporre di un certificato di conformità energetica. Tuttavia, oltre alle eventuali certificazioni è necessario farsi aiutare da un geometra per la valutazione dello stato dell’impianto idraulico ed elettrico, ma è necessario conoscere anche lo stato del tetto e persino lo stato esterno dell’immobile stesso.

Un’altra cosa importante da verificare per l’acquisto della casa è l’impatto fiscale. Bisogna perfino verificare possibili voci relative al risparmio di imposta non solo IRPEF, ma anche imposta di bollo o IVA

Puoi acquistare casa in tutta sicurezza, chiedendo all’amministratore l’estratto di pagamento delle spese condominiali. In tale dichiarazione dovrà specificare che non vi sono pendenze del venditore relative ai pagamenti delle spese condominiali.

Come stabilire un buon prezzo di acquisto per una casa?

Il prezzo base di una casa viene stabilito dalla superficie commerciale in metri quadrati e moltiplicato per il valore a mq di zona per immobili della misura e tipologia prese in considerazione. Innanzitutto, però, dobbiamo specificare che non tutte le parti di un’abitazione contribuiscono con il medesimo peso per la determinazione della superficie commerciale. La superficie commerciale è stabilita dalla superficie totale dell’immobile comprensivo di muri interni e muri perimetrali, ai quali bisogna sommare anche i balconi, eventuali terrazze o giardini.

Il valore dell’immobile può essere determinato tramite un servizio online offerto dall’Agenzia delle Entrate. Tramite questo servizio possiamo scoprire le quotazioni medie degli immobili per tutti i comuni delle città italiane. Inoltre, si tratta di un servizio piuttosto utile per tutti coloro che devono vendere o acquistare casa.

Il prezzo dell’immobile, però, viene determinato grazie anche ad altri elementi, che vanno ad aumentare o a ridurre il prezzo base calcolato. Gli elementi che incidono sono:

  • caratteristiche interne dell’immobile: esposizione, vista, luminosità e piano;
  • livello di qualità;
  • servizi di zona;
  • caratteristiche e livello di qualità della struttura.

Stabilire quanto tali caratteristiche influiscono è piuttosto complesso, con il calcolo del prezzo base e se l’abitazione si trova in ottime condizioni, certamente è possibile farsi un’idea, tuttavia se si è intenzionati a stimare con estrema precisione il prezzo di mercato dell’immobile, bisogna rivolgersi a un agente immobiliare esperto.


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